Comprendre les différents taux de prêt immobilier
Pas simple de comprendre à quoi correspondent les différents éléments constituant un crédit immobilier. Ainsi, il n’y a pas un, mais plusieurs taux d’intérêt intégrés à un même crédit. Quelques explications.
Un taux global : le TAEG
Commençons par le TAEG. C’est ce taux annuel effectif global qui a remplacé le TEG, en 2016. Il s’agit d’un des éléments les plus importants d’un crédit immobilier. Il représente le coût total du crédit pour le consommateur. C’est grâce à ce TAEG que celui-ci peut comparer les offres des établissements de crédit et des banques. Ce taux doit obligatoirement figurer sur les publicités et, bien sûr, sur les contrats. Comme son nom l’indique, le TAEG est global. Il est composé de divers éléments, à commencer par le taux nominal…
Un élément essentiel : le taux nominal
Le taux d’intérêt nominal correspond à ce que l’organisme prêteur prélève en contrepartie de l’argent prêté. Lorsque la durée de l’emprunt s’allonge, passant par exemple de 10 à 20 ans, ce taux augmente. Le prêteur accepte en effet que l’emprunteur mette deux fois plus de temps à le rembourser. Ce taux nominal, négociable, peut être fixé pour toute la durée de l’emprunt. C’est le cas de la grande majorité des crédits immobiliers en France. Le taux de base peut aussi fluctuer selon les taux directeurs des Banques centrales. On parle alors de crédit immobilier à taux variable.
Le TAEA, ou taux annuel effectif de l’assurance
Aux intérêts du taux nominal s’ajoutent ceux dus au titre de l’assurance. Pourquoi une assurance ? Parce qu’un emprunteur peut devenir insolvable. Lorsque ce cas de figure se produit, il est dans l’impossibilité de rembourser son prêt. Ce qui, forcément, n’est pas sans conséquence pour le prêteur. Pour se prémunir contre ce risque, celui-ci prend donc une assurance, que l’emprunteur doit aussi rembourser. Un taux annuel effectif de l’assurance, ou TAEA, est alors calculé. Ce sont les organismes prêteurs qui décident du TAEA. Depuis 2014, son mode de calcul est précisément décrit. Le TAEA doit en outre être mentionné dans tous les documents contractuels.
Ne pas oublier les multiples frais
Aux intérêts sus-mentionnés, il faut ajouter de nombreux frais. L’emprunteur doit ainsi régler des frais de dossier, d’ouverture et de tenue de compte. Des frais dus à divers intermédiaires sont également facturés, ainsi que d’autres relatifs au moyen de paiement utilisé pour effectuer des opérations à partir du compte en question. Enfin, le TAEG comprend également le coût d’évaluation du bien.
Attention au taux d’usure !
La Banque de France a défini le taux d’usure en 2017. Il est calculé chaque trimestre à partir de la moyenne des TAEG des principaux acteurs. Cette moyenne est ensuite augmentée d’un tiers, puis trois taux sont établis : un pour les emprunts à taux fixe de moins de 10 ans ; un pour ceux de 10 à 20 ans ; un dernier pour ceux de 20 ans et plus. Et si un TAEG dépasse ce taux d’usure, il est alors déclaré excessif. Ce qui peut remettre en question le projet immobilier.
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